החלטה בתיק ת"א 2697-08-09

1.         התובעת הגישה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בחלקה 7 בגוש 18749 בכפר ג'ת (להלן: " החלקה"). בית המשפט מינה מומחה מטעם בית המשפט - המודד מר סוהיל זידאן (להלן: " המודד") לצורך הגשת הצעות לחלוקת החלקה. המודד נועד עם הצדדים מספר פעמים והוא הכין מספר הצעות חלוקה, שלוש במספר, לאחר ששמע את הצדדים וטענותיהם.

2.         בדיון שהתקיים ביום 3.4.2011 בנוכחות המודד, שמעתי את טענות הצדדים והשגותיהם כלפי כל אחת מהצעות המודד. בהחלטתי מאותו יום, ולאחר שעמדתי על המחלוקות בין הצדדים, קבעתי כי תחילה אכריע בשאלה מקדמית והיא- טענות הצדדים לגבי ההפרשות לדרכים ולשטחי הציבור ושטח המגרשים שיוקצו לכל אחד מן השותפים בעת פירוק השיתוף, "כאשר הנתבעים טוענים שכל פירוק שיתוף במקרקעין אמור להעשות מבלי שיופרשו שטחים לדרכים מן המגרשים שיוחדו להם. בנוסף, קיימת מחלוקת נוספת, והיא לגבי השטח המגיע לנתבעים עפ"י פירוק השיתוף, כאשר הנתבעים טוענים שלמרות האמור בנסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין, יש לייחד להם חלק נוסף, כאשר המקור לכך הוא הסכם החליפין ההיסטורי וחתימת התובעת על היתרי בנייה".

3.         המחלוקת בין הצדדים, כפי שעלתה בפני המודד היתה בשתי שאלות: הראשונה נוגעת להיקף זכויות הנתבעים, כאשר הנתבעים טוענים כי זכויתיהם הן עפ"י השטח עפ"י התשריט המצורף להסכמים בין הצדדים (השטח הגרפי- כפי שכונה ע"י המודד), והשנייה - שאלת חובת הנתבעים לשאת בהפרשות לצרכי דרכים בחלקה.

4.         הוריתי על הגשת תצהירי עדות ראשית  בשאלות הנ"ל. התובעת הגישה תצהירו של עו"ד אברהם הללי. מטעם הנתבעים 1 ו- 2 הוגש תצהירו של הנתבע מס' 2, ואילו מטעם הנתבעים 3-7 הוגש תצהירו של מר עפו ביסאן- הוא הנתבע מס' 7 .

5.         יצויין עוד, כי תחילה הגישה התובעת כתב התביעה בגדרו עתרה לפירוק השיתוף לפי הצעה שצורפה לכתב התביעה, שלא נכללו בה הפרשות לצרכי ציבור. לאחר הכנת ההצעות ע"י המודד, עתרה התובעת לתיקון כתב התביעה באופן שכל הצעת פירוק שיתוף החלקה,תכלול את ההפרשות לצרכי שטחי ציבור, לרבות דרכים. בהחלטה מיום 1.6.2011 נעתרתי לבקשת התובעת.

רקע כללי:

6.         אין מחלוקת כי עפ"י נסח רישום מלשכת רישום המרקעין, שצורף כנספח א' לכתב התביעה, התובעת הינה הבעלים הרשום ב- 42569/50357 מהזכויות בחלקה השווים ל- 42,569 מ"ר. הנתבעים הינם בעלים בחלקים שלהלן: הנתבע מס' 1 הינו בעל 2800/50357 מהזכויות בחלקה - השווים ל- 2,800 מ"ר; הנתבע מס' 2 הינו בעל 2000/50357 מהזכויות בחלקה - השווים ל- 2,000 מ"ר; הנתבע מס' 3 הינו בעל 1101/50357 מהזכויות בחלקה - השווים ל- 1,101 מ"ר; הנתבעת מס' 4 הינה בעלת ב1/140 מהזכויות בחלקה - השווים לכ- 360 מ"ר; הנתבע מס' 5 הינו בעל 49743/7049980 מהזכויות בחלקה השווים לכ 355 מ"ר; הנתבע מס' 6 הינו בעל 520/50357 מהזכויות בחלקה - השווים ל- 520 מ"ר; ואילו הנתבע מס' 7 הינו בעל 652/50357 מהזכויות בחלקה - השווים ל- 652 מ"ר.

7.         ואלה תולדות החלקה: עד לשנת 1988 היתה התובעת הבעלים היחיד בזכויות בחלקה. ביום 3.2.1988 נחתם הסכם חליפין בין התובעת לבין המנוח - סלים יוסף סאלח עבאס (להלן : " המנוח סלים עבאס"), לפיו החליפו הצדדים ביניהם זכויות במקרקעין. התובעת קיבלה 2/4 מהזכויות בחלקה 7 בגוש 18741, ואילו המנוח סלים עבאס קיבל 4800/50357 מהזכויות בחלקה, כאשר אין חולקין כי מדובר בשתי חלקות שייעודן, ביום חתימת הסכם החליפין, היה חקלאי. במעמד חתימת הסכם החליפין חתמו הצדדים על "הסכם שיתוף וחלוקה" שעל הוראותיו עוד נעמוד בהמשך. אין מחלוקת כי זכויותיו של המנוח סלים עבאס מוחזקות כיום בידי הנתבעים 1 ו- 2  (ראו הסכם החליפין והסכם "השיתוף והחלוקה" נספחים ה.ח.1 ו- ה.ש.1 לתצהירו של עו"ד הללי).

8.         ביום 9.10.1988 נחתם הסכם חליפין בין התובעת לבין המנוח סעיד סאלח חסאן ביסאן (להלן : " המנוח סעיד ביסאן"), לפיו החליפו הצדדים ביניהם זכויות במקרקעין. התובעת קיבלה הזכויות (בשלמות) בחלקה 9 בגוש 18741 ואילו המנוח סעיד ביסאן קיבל 2,468/50,357 מהזכויות בחלקה. אין חולקין כי מדובר בשתי חלקות שייעודן, ביום חתימת הסכם החליפין, היה חקלאי. בדומה להסכם החליפין של המנוח סלים עבאס, במעמד חתימת הסכם החליפין חתמו הצדדים על "הסכם שיתוף וחלוקה" שעל הוראותיו עוד נעמוד בהמשך.  (ראו הסכם החליפין והסכם "השיתוף והחלוקה" נספחים ה.ח.2 ו- ה.ש.2 לתצהירו של עו"ד הללי).

9.         הסכם נוסף הדרוש לענייננו, נחתם בין הנתבע מס' 7 - בנו של המנוח סעיד ביסאן, לבין התובעת ביום 21.4.2006 (הוא ההסכם ה.מ.1 לתצהירו של עו"ד הללי). עפ"י ההסכם, מכרה התובעת 520/50357 מהזכויות בחלקה השווים ל- 520 מ"ר, ובלשון ההסכם: "520 מ"ר מסויים מהמקרקעין מסומן בצבע צהוב בתשריט המצ"ב כחלק בלתי נפרד מההסכם לצורך בניית בית מגורים לבנו סאמח עפו ביסאן". על הוראותיו של הסכם זה נעמוד בהמשך.

10.        אציין כי אף שהדבר לא הובהר עד תום, נראה, כי הזזכויות שהועברו עפ"י ההסכם המכר למר עפו ביסאן - הנתבע מס' 7 מוחזקות כיום בידי בנו - הנתבע 6, ואילו הזכויות שקיבל המנוח סעיד ביסאן, מוחזקות היום בידי הנתבעים 3-5 ו- 7. יחד עם זאת, לשאלה זו אין השפעה על ההכרעה, מאחר ואין חולקין כי בידי הנתבעים  זכויות שהעוברו אליהם עפ"י שלושת ההסכמים הנ"ל.

11.        אין מחלוקת בין הצדדים, כי על חלק מהחלקה חלה תוכנית בניין עיר- תב"ע ג/9655 שפורסמה למתן תוקף ביום 13.9.2001, כאשר התוכנית הנ"ל חלה, בין היתר, על הזכויות שמחזיקים הנתבעים (ראו סעיף 17 לתצהירו של הנתבע מס' 7 וסעיף 9 לתצהירו של סולטאן עבאס). הצדדים הגישו את תקנון התוכנית ואת התשריט (נ/1 ו- נ/2).

12.        הצדדים אינם חלוקים על עובדה נוספת: עפ"י הסכם החליפין הראשון בין המנוח סלים עבאס לבין התובעת, החליפו הצדדים קרקע חקלאית "מטר תחת מטר" (ראו עדותו של מר סולטאן עבאס בעמוד 28 שורה 24 לפרוטוקול: "אני נתתי 4,800 מ"ר נטו, ובתמורה קיבלתי 4,800 מ"ר נטו"), וכך אף בהסכם החליפין השני בין התובעת לבין המנוח סעיד ביסאן (ראו סעיף 6 לתצהירו של מר עפו ביסאן).

השאלות שבמחלוקת ומתווה ההכרעה:

13.        ואלה השאלות שבמחלוקת, שהצדדים טענו להן:

א)         האם בעת פירוק השיתוף, על המודד להתייחס לשטחים האמורים בתשריטים שצורפו להסכמים בין המנוח סלים עבאס, המנוח סעיד ביסאן והנתבע מס' 7, או שמא הזכויות שהוקנו להם הן הזכויות לפי היקפן בשלושת הסכמים הנ"ל וכפי שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

ב.         האם יש להתחשב בהפרשות לשטחי ציבור בפירוק השיתוף, דהיינו האם יש בסיס לטענת הנתבעים שהם אמורים לקבל מן התובעת שטחים "נטו" ללא הפרשות וכי על התובעת לשאת בכל ההפרשות לצרכי דרכים וציבור.

14.        אכריע בשתי השאלות הנ"ל, אולם מצאתי כי בטרם אכריע בהן לגופן יש להכריע בשאלה מקדמית- והיא מהות ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, שכן לטענת הנתבעים 1 ו-2 הסכם "השיתוף והחלוקה" מהווים הסכמים לפירוק שיתוף ולא הסכמי שיתוף, ועל כן על הצדדים לפרק את השיתוף על פיהם. לפיכך ראוי תחילה לבחון את מהות ההסכמים הנ"ל, ואת כוונת הצדדים לגביהם.

הסכמי השיתוף והחלוקה- מהותם וכוונת הצדדים: